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El TJUE dicta que la banca tendrá que devolver todos los gastos hipotecarios menos el IAJD

El TJUE dicta que la banca tendrá que devolver todos los gastos hipotecarios menos el IAJD

  • Abre la puerta a que reclamen ocho millones de consumidores
  • El TS declaró abusivo la imposición del 100% de los gastos al cliente
  • Los jueces deben ver si las comisiones de apertura responden a un servicio dado
eLEconomista.es
Eva Diaz

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha fallado hoy sobre el reparto de gastos hipotecarios y estipula que las entidades deberán devolver la totalidad de los gastos a los clientes en el caso de que le fueran cargados de forma abusiva, a excepción del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que desde hace un año ya paga la banca, pero que por ley, antes estaba determinado que debían pagarlo los clientes.

Esta sentencia abre la puerta a que unos ocho millones de clientes acudan a los tribunales para pedir la restitución de los gastos hipotecarios. Asimismo, anula el reparto de gastos que estipuló el Tribunal Supremo (TS) en enero de 2019. Además, el Alto Tribunal, en una sentencia anterior, de 2015, ya consideró nula por abusiva la cláusula que imponía al cliente el pago del cien por cien de los gastos y, cuatro años después, ante la falta de claridad que seguía habiendo en el reparto, determinó que los gastos de conformación de una hipoteca debían dividirse al 50% entre consumidor y entidad.

¿Qué es AJD, el impuesto de las hipotecas, y a cuánto asciende?

Ahora, Europa dice que las entidades deberán devolver los gastos si la cláusula se considera abusiva -como estipuló el TS en 2015-. Cabe recordar que la nueva ley hipotecaria que entró en vigor en junio del año pasado ya estipula que el grueso de los gastos los asume la banca, incluido el IAJD, por lo tanto, las devoluciones serán para los contratos hipotecarios anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley.

Concretamente, el fallo del TJUE asegura que en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva, que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional no se puede oponer a la devolución del dinero a los clientes, a menos que el Derecho nacional aplicable entonces impusiera al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos. Este derecho, solo imponía a los clientes el pago del IAJD.

Cabe recordar que las cláusulas que imputaban a los consumidores el cien por cien de los gastos hipotecarios fueron declaradas abusivas por el Supremo bajo el argumento de que se imponían sin que fueran negociadas con los clientes y, por tanto, suponían un perjuicio para ellos.

El fallo supone una victoria para los consumidores, aunque cabe recordar que el IAJD suponía el grueso de los gastos de la conformación de una hipoteca, hasta el 70% de los mismos, el otro 30% englobaban el coste de la notaría, el registro, la tasación y la gestoría. Antes de la nueva ley hipotecaria, que impuso a la banca la asunción del IAJD, la cuantía de éste dependía tanto del importe de la hipoteca como de la CCAA en la que se compraba la vivienda. Así, el impuesto podía oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del gasto de compraventa. En el caso de Madrid, por un inmueble de 200.000 euros, el IAJD podía suponer un gasto de unos 2.500 euros.

Revisar la comisión de apertura

Por otro lado, el TJUE también se ha pronunciado sobre otras cláusulas de los contratos hipotecarios. Así, respecto a las comisiones de apertura, determina que deben ser los jueces nacionales quienes valoren si realmente esa comisión se cobró a cambio de un servicio prestado por parte del banco.

El fallo europeo dice que las comisiones y gastos repercutidos al cliente deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos. “En consecuencia, una cláusula que surta el efecto de eximir al profesional de la obligación de demostrar que se cumplen estos requisitos en relación con una comisión de apertura podría incidir negativamente en la posición jurídica del consumidor […] y provocar un desequilibrio importante en detrimento del consumidor, en contra de las exigencias de la buena fe”, asegura.

Según Europa, el hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este. No obstante, la nueva ley hipotecaria aprobada en el Congreso el año pasado da libertad a las entidades para fijar las comisiones de apertura, eso sí, según dice el TJUE ahora, deben responder a un servicio prestado.

El TJUE también ha evaluado la prescripción de la restitución del daño a los clientes y ha asegurado que puede ser temporal. Así, aunque reconoce que la nulidad de una cláusula no prescribe, determina que el tiempo para resarcir el perjuicio sí. Por tanto, según la ley 42/2015 (7 de octubre de 2015), las acciones prescriben a los cinco años. De este modo, las acciones jurídicas existentes entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015, prescriben el 7 de octubre de 2020. Las anteriores a mayo de 2005, están prescritas, según explica la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

Finalmente, la Justicia europea asegura que el consumidor tiene derecho a que le restituyan las costas de un proceso judicial si se considera que hay una cláusula abusiva porque lo contrario disuadiría al cliente en su derecho a reclamar.